Burbujas especulativas y burbuja inmobiliaria en España

Lejos de pretender hacer un análisis exhaustivo o metodológicamente apropiado del fenómeno inmobiliario en España, mi propósito es recoger algunas conclusiones que recojo desde mi perspectiva.

Recientemente hablaba con un muy buen amigo acerca del clima de favorabilidad en Europa para la creación de nuevos negocios (tema del cual espero escribir un par de notas próximamente).  Inevitablemente surgió el tema de la recesión económica y, cómo no, el fuerte componente proveniente del estallido de la burbuja inmobiliaria.



El asunto quedó rondando algunas horas en mi cabeza, por mi escaso conocimiento del tema y me propuse primero investigar las características de una burbuja especulativa.  Para aclarar un poco el asunto me remití al excelente -por la claridad de sus exposiciones para legos- libro de Alfredo Pastor, La ciencia humilde, que en su capítulo 9 nos remite al trabajo de Hyman Minsky sobre el particular.

Una burbuja comienza con la fase de desplazamiento cuando un activo se pone de moda, posteriormente el activo escasea y se encarece (etapa de sobrecalentamiento) y es cuando aparecen la especulación y el endeudamiento, rápidamente la demanda empieza a escasear por la irracionalidad que presentan los precios y se entra en la corta fase de vacilación, con el sistema en máxima alerta se entra en la fase de apuro de quienes adquirieron dichos activos como inversión económica ante el temor de una reducción drástica de precios.  Se entra así en la fase de descrédito en la que no hay casi compradores del activo por el desprestigio que ha adquirido para terminar en la fase de pánico donde los inversores querrán recuperar lo que puedan de su inversión.  Una vez superada la fase de pánico los precios tienden a volver a la media original.

En el siguiente gráfico vemos cómo la burbuja inmobiliaria japonesa pasó por todas las fases aunque el descenso no fue acelerado.

Mientras que la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos estría a punto de entrar en la fase de revulsión.

El caso español no es muy diferente aunque sí parece presentar un cierto retraso con respecto al caso norteamericano y cierta resistencia al descenso

Si bien lo ideal sería ser capaces de anticiparnos al surgimiento de una burbuja o poder predecir su finalización, al menos teóricamente esto no parece estar muy al alcance.  Sin embargo, ante este panorama, como potencial comprador sí me plantearía esperar un tiempo más a la estabilización final de precios.  De acuerdo con la actual tendencia, no menos de un par de años.